2007年7月3日 星期二

[看屋筆記] - 林口 大觀園

建案概述
地點:扶輪公園旁,位於 文化三路及10米道路交界之角地,斜對面即為展悅中央公園建案的基地
建商:林口在地銷售公司,剛轉型為建商
建築規劃:
結構工程:
景觀設計:
企劃銷售:
建照號碼:
地下兩層地上14層單純獨棟大樓,預計2007年11月動工,靠文化三路一樓規劃六間店面,據售屋人員表示其中三間已售出,打算出租給銀行,二樓以上規劃為雙拼住宅,一戸57.45坪;另一戸59.23坪皆為4房規劃,一部12人電梯兩戶共用,公設部份只有一樓的門廳及一個小花園,車道僅4.5米寬,無法同時進出由號誌燈控管。

看屋經驗
這個建案一共去看過兩次,第一次是六月十六日,第二次是六月二十三日,第一次選了A1(59.23坪)6樓請業務報價,開價總價1067萬每坪單價18.01萬,強調開價實在、議價空間有限,並有意無意的與附近建案作比較,特別是展悅的中央公園,成了業代促銷利器,強調中央公園開價多10萬,跟本案相比,用的材料並不會比較好,又說中央公園會挑客戶,看倒不是開雙B名車的會技巧性的拒絕,請你預約下次再來,當然我沒有名車可開,聽他這麼一講,反而激起我去一探究竟的好奇心,六月二十三日就去中央公園賞屋,詳情另文再做說明
第二次選去的時候業務說因為賣的太好,應老板要求表價已上調大約一萬元,正式促銷文案都還沒印好,房子就賣的差不多了,當然業務還是希望成交,畢竟來了第二次,相信是對這房子有興趣,費盡進口舌希望我下定,強調可以上次報價議價,不過可能真是開賣沒多久就售出了幾戶,業代強調不勉強、不強求,順利全身而退。
現場備有半套實品屋,包含客廳、餐廳、廚房及後陽台在一側,公共浴廁及主臥室套房在另一側,歸納這個案子優點如下:

  • 戶數少好管理:全棟僅20餘戶,無VIP公共設施,單純住家。要管理的不好也不容易。
  • 二進式玄關規劃:大門進來之後規劃一獨立玄關,在玄關與客廳之間還有一個木門區隔,玄關空間足夠,與客廳區隔明確, 對於我這種對玄關有特殊偏好者相當有吸引力。
  • 廚房及後陽台:位於與其他室內空間垂直的一塊獨立區域,算是蠻特殊的設計。廚房空間大,有百坪毫宅的風範,廚具選用義大利進口廚具,除了常見的瓦斯爐、濾水器及抽油煙機外,還附帶烘碗機及烤箱,配備齊全。流理台及櫥櫃做工精緻,感覺的出來相當的內裝費用重壓在廚房。後陽台空間適中,具備大面積玻璃窗即統一規劃的通風口,對社區外觀有放心思在注意,後陽台還配備了全戶濾水器,對一般用水的水質也注意到了,空氣的部份,配備了全戶空氣輕淨機,效果如何待確認,過了後陽台還規劃了一間儲藏室,相當實用的設計。
  • 浴廁:公用浴廁桅杆師分離式設計,配備降板浴缸,空間充裕。主臥衛浴包含淋浴間及降板浴缸該有的都有了。浴缸旁還有少見的截(洩)水槽設計,排水遠較一般單一排水孔佳,蠻貼心的設計。
  • 低公設比:約24%的公設比,較一般大樓建案為低。

缺點的部份也不少,歸納如下:

  • 小建商預售屋:雖然強調銀行信託,但還是不能說沒有風險,據業務表示該建商新成立沒多久,只蓋過透天,大樓是第一次,感覺起來規劃雖然似乎還不錯,但有些東西不是看平面圖或實品屋可以看得出來的。這也是我不建議買預售屋的原因。
  • 房間太小:實品屋的主臥大小看來尚可,但沒有做實品屋的另三間房間就真的不大了,我想建商只蓋半套的實品屋除了接待中心空間有限外,似乎也很巧妙的隱藏了格局上的缺點。現場備有各個空間大小,從兩房到四房的實品屋供來客參觀,裝潢精美與世隔絕的實品屋,創造了一個個的夢幻國度,業務員勸敗的行銷利器。
  • 路衝:建案旁的10米路與扶輪公園那一側的道路,並未直接對齊,導致本件案剛好被扶輪公園與展悅中央公園間的道路衝到。本案的接待中心巧妙的蓋在基地旁的一塊空地正對扶輪公園,將基地靠文化三路的部分規劃為賞屋停車場,適度的創造了美麗的錯覺。
  • 小門廳:從圖上看門廳真的很小,已他的開價在林口應該已經算是小毫宅了,搭配這樣的門廳真是太小家子氣了。
  • 小車道:無法同時進出就是不方便。

結語
扶輪公園周遭是我看好未來林口主要精華區段的主要候選人,近期推案價格逐漸墊高,然而附近空地仍多,可以多參觀比較。7月4日接到業務電話,在6月11日開賣以來,24戶可銷售的單位已賣出一半以上,剩不到一半,要買要快。如果業務所言不假,看來這個案子賣的還蠻快的。

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