2007年7月7日 星期六

[看屋筆記] - 林口 遠雄 未來城 NO. 6 U未來

建案概述
地點:林口特定區,文化三路,忠孝路交叉口
建商:遠雄
建築規劃:三大聯合建築師事務所
結構工程:永峻工程顧問股份有限公司
景觀設計:聯頤國際規劃設計股份有限公司 (美國洛杉磯)
企劃銷售:遠雄房屋
基地面積: 4384坪
坪數規劃: 29.42.50.58坪
樓層規劃: 地上19層/地下5層
房數規劃: 2房~4房
棟戶規劃: A~G棟,共679戶
汽機車位: 汽車968位/機車881位
樓層高度: 標準層3.1M
號碼:94林建字第364號

遠雄U未來位於林口特定區之中心商業區內,位於文化二路、文化三路、四維路及仁愛路中的一塊完整基地,該塊基地切割成四大塊,文化二路及仁愛路那一角為未來城為第一個區塊,大部分已售出,目前強力放送中的是文化三路及仁愛路那一角的U未來為第二個區塊,接待中心位置在文化三路及四維路那一角,也是當初未來城的接待中心,下一個要開發的應為文化二路及四維路那個角落為第三個區塊,估計應會繼續沿用現有的接待中心,最後才會將接待中心拆除進行第四個區塊最後一角的開發。遠雄「U未來」基地,之前購買一坪是23萬元,日前遠雄為整體開發,再把前述第三區塊土地買下,但一坪卻花了46萬元,整整漲了一倍。
由於土地行情持續翻漲,區域房仲業者今年對林口房價看法,也從過去持平轉為較樂觀。但土地行情持續翻漲,代表的是建商成本增加,推案的價格自然水漲船高,但實際成交價是否能隨之上漲,就得看消費者買不買單,並竟價格是由供需所決定,以林口特定區目前開發狀況,仍有相當多的空地,在供給居高不下的狀況下,著實為林口的房地產市場的未來抹上了陰霾。
遠雄未來城基地,雖然距離未來機場捷運線文化三路站捷運站稍遠,但因面積廣大,為遠雄在林口特定區的主要造鎮計畫,在地下一樓的大賣場及一樓全期上百家的店面,號稱11000坪的立體商城,將成為林口的新興商圈,社區中庭的3800坪的廣場加上靠近林口大面積的運動公園及棒球場、網球場,提供了相當的生活空間,算是不錯的位置,不過由於該塊大面積的基地僅開發約一半的面積,整個區域開發完成估計還有好幾年的時間。
社區戶數高達644多戶,即使部份客戶買兩戶合成一戸,我想六百戶應該跑不掉,規劃從20幾坪的兩房到58坪的四房都有,以三房為主力,兩房次之,四房的最少,個人認為以條件來看,以四房D1及E1及三房D2及E2面中庭的條件最佳,比較沒有大馬路的吵雜,又有面中庭高達100多米的棟距。

看屋經驗
遠雄之前在推未來城時我就去看了一次,在前幾天(2007年6月底)又去看了一次U未來,由於接待中心是同一個,展示內容大同小異,幾乎只有建築物模型由未來城換成了未來城加上U未來的建物模型。賞屋程序與之前相同:
  • 觀賞影片介紹:拍攝專業的影片加上現場模型的燈光效果,讓來客了解建商的主要訴求並激起購買慾望
  • 建物模型導覽及周遭環境、交通是意圖解說:交通主打高速公路、機場捷運、接軌高鐵、巴士通勤台北。周遭環境強推林口較低的溫度、高面積的綠地、周遭商圈提供的生活機能吸引台北客。建物模型導覽則訴求日本牌,強盜師法日本東京,所謂“未來之丘“師法東京六本目及惠比壽花園廣場先進住商混合的設計概念。
  • 建築特色介紹:鋼骨基座、施工工法、光纖到府、指靜脈門禁、12項VIP設施、溫泉、與高速網路搭配的遠距醫療(選購配備)。
  • 實品屋參觀:現場備有各個空間大小,從兩房到四房的實品屋供來客參觀,裝潢精美與世隔絕的實品屋,創造了一個個的夢幻國度,業務員勸敗的行銷利器。
  • 松下概念屋(optional):與日本松下合作,價格昂貴的未來概念式產品展售,包含遠端遙控、先進廚具、先進材質木質地板和衣櫃(剛好可以抵抗林口的潮溼)、自動衣櫃、可以變更透明度的玻璃窗、可自動升降變更格局的和室等等吸引人的科技心玩意。不過這些東西大部分跟這個建案沒有直接的關係,只要你有錢你也可以跟台灣松下買這些東西裝在你家。不過參觀這個精心打造的概念屋倒是蠻有趣的經驗。這裡寫option,主要是因為業務員不一定會帶你去看,這玩意是遠雄前一陣子的行銷工具,我是在他們三峽的案子看的,林口的概念屋似乎已停止開放了。
  • 談價錢:show time結束,開始選標的、談價錢。遠雄的業務似乎總是非常積極的能在第一次來看屋的時候就成交,特別適當他覺得你有可能會買的時候,畢竟這個案子推的很多事未來的夢,打鐵稱熱,稱著客戶還再見商編織的美夢之中時下訂,這樣子成交的機率比較大吧。
這次看U未來,看了兩戶面中庭的景觀戶,報價如下:

戶別 面積 單價 總價
G07 7F 28.64坪 16.6萬/坪 476萬
G08 7F 44.14坪 16.3萬/坪 720萬

遠雄近幾年的推案強調的是不二價的政策,實際上感覺議價空間不是沒有,可是的確有限,跟幾年前在桃園推的遠東世界花園比較起來,產品本身也許較差,可是行銷手法的確大大的進步。

在產品上也有較明顯得區隔,如位於台北木柵的「遠雄日光」,每坪開價45萬元起,採用SRC結構,和由台大研發的BRB制震斜撐系統,可抗6級地震,裝設臉部辨識系統分辨是否為住戶,保障居家安全,廚房配備德國進口NOBLESSA廚具系列等高規格建材,產品設計明顯有差。

結語
整體而言,個人認為這個產品比較適合首購及投資,建商規劃的坪數也可以看得出這個方向,龐大的社區未來管理要靠管委會多費心,若沒有急需,建議可持續觀察目前已售出的建案實際狀況及管理情形,在未來的第三或第四個區塊推案時再考慮入手。

參考資料
未來城社區討論版
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